开栏的话
回首2006青岛房地产市场所经历的日子，有很多话要说。临近岁末，回顾、总结并反思一年走过的路、经历的事，对行业明年的发展具有不同寻常的意义。 为全面分析宏观调控下房地产市场的变化，与业界内外一同探讨行业的发展态势，从本期开始至2007年初，本刊推出青岛房地产市场年终系列报道《调控2006》，每周一期。
此次年终报道将在整体把握青岛楼市状态的基础上，就年度关键话题、市场热点变化，明年市场走势预测以及房地产的土地、金融、销售等方面进行深度解读。 “我们希望，一个理想的状态是，通过这次更深层、系统和广泛的调控，国内房地产市场由此进入良性、和谐发展的轨道。”
??《楼市》周刊
其实，业界内外对2006年房地产调控早有预感，只是没想到风雨来得如此猛烈。总体来说，今年的调控是去年的延续和深入，更体现出综合调控、连续发力的特点，而且效果更为明显。在急风骤雨般的宏观调控之后，房地产市场出现了一种回归理性的期待。
对于青岛房地产市场来说，2006年是调整发展的关键一年，也是市场转型的重要时期。今年，在认真贯彻落实国家和我市有关调控政策的同时，青岛楼市发展态势总体良好，调控也取得了令人满意的成果，但行业各环节又有不同的表现和特点。
宏观调控声声渐急
5月17日，一个值得业界内外记住的日子，《国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见》(即“国六条”)在短短一天里街知巷议。 在此后的3个月里，我们陆续看到了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（即37号文，国务院九部委发）、我市出台的《关于贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》（青政发〔2006〕28号）、《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（即165号文，建设部等六部委发）、《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（即171号文，建设部等六部委发）、青岛无忧房网www.51fdc.com《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国家税务总局发）、《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银监会发）、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（外汇管理局发）、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国务院发）…… 如此频繁、密集、涉及众多部门的宏观调控在房地产历史上从未有过，一切都在考验着楼市神经。
土地市场冷暖不均
在宏观调控中，2006年青岛土地市场进一步趋于理性平稳，但表面的平静却掩盖不住土地市场的多方竞争。受调控影响，开发企业在拿地方面变得更加谨慎，但不少实力雄厚的外地企业开始在热点地块上与本土企业展开争夺，上演了一场外资、房产大腕、本土企业之间的激烈争夺之战。
同时，今年也出现了几个地块流拍的现象，业内人士分析认为，主要是受宏观调控政策连续出台的影响，开发企业出于对后市的观望以及资金不足等因素的考虑，拿地之心不再像以往那么迫切。但随着土地预申请制度的实施以及相关措施的完善，这一现象将得到有效预防，大量计划用于建设限价商品房的土地将真正进入市场。
细心的人可以发现，今年我市的土地市场明显倾向于中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，并规定自6月1日起，我市将从土地出让金中拿出15％用于建设廉租住房。值得关注的是，今年我市不少开发企业开始关注越来越热的普通商品房，海信地产、海尔地产、锦源房地产、华侨地产、百通集团、青啤地产、青建集团、大信泰置业等纷纷拍得普通商品房用地，市民期盼的中低价商品房将在明年大规模上市。
融资渠道多元发展
据即墨一家资金实力颇为雄厚的房地产集团负责人反映，今年6月以来，每个月都有“手中有地”的企业上门找他们合作或者提供转让土地的信息。他认为，随着宏观调控在金融方面的加强，个别企业后续资金不足，储备土地无法启动，面对“土地大限”迫切需要找到合作伙伴或者转手套现。
在新的宏观调控背景下，银行贷款、房地产信托等相继提高进入门槛和资金成本，使一些房地产商的“资金链”开始出现断裂危机。从融资渠道看，开辟多元化的融资渠道将成为今后房地产金融市场的重要趋势。今年，我市就有不少房地产项目开始通过房地产信托基金的方式，融得部分资金以减轻项目运作中的压力。
下半年，国家对外资进入房地产市场出台限制措施，但时隔不久，又对外资进入金融证券市场采取鼓励政策。这一限一放，意味深长，也显示着国家金融政策变化的轨迹。对房地产的信贷进一步紧缩，将与市场供求形成负反馈系统进一步为房地产市场降温。
商品房销售面积下降
从前三季度有关统计资料来看，我市商品房销售面积433.2万平方米，同比下降了13%。其中，商品住宅销售387.7万平方米，同比下降了13.5%。影响商品房销售面积下降的因素是多方面的，其中主要是一系列针对房地产市场的宏观调控收到了明显效果。
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业内专家表示，连续出台的宏观调控政策有效打击投机性需求、抑制投资性需求，对稳定房地产市场、推动市场转型起到了重要作用；另一方面出于对市场前景预期不稳定的考虑，原本想买房的市民开始持币观望，静观房价的变化；再就是新开工面积、房屋竣工面积下降，使得市场可供销售的商品房总量受到影响。
房地产市场一线销售人员反映，“自调控以来，高端市场的销售速度明显放缓，主打大户型住宅的楼盘销售难度加大，定位于市区客户的郊区楼盘成交量降了不少，另外，由于总价较高，投资利润空间减少，下半年里大户型销售速度明显变慢。”年6月以来，房地产宏观调控政策相继出台，青岛房地产市场的发展一时转入平淡，并由“政策型观望”向“市场型观望”转变。不但楼市传统的“金九银十”风光不再，市场也开始分化，个别楼盘销售甚至一度进入停滞状态。
二手楼市低迷为主
二手房交易新政策的出台，增大了房屋交易成本，虽然这对于高收入人群的住房消费来说，实际效用不会太明显，但对于兼有投资考虑的购房者而言，交易成本提高意味着投资收益的下降，因而高税率政策会对这部分购买力的市场需求产生抑制作用。
受新一轮房地产宏观调控影响，青岛二手房市场连续几个月成交量出现萎缩。记者前几天偶遇我市一家知名中介公司经理，他分析说：“去年调控后到九十月份市场基本回暖，但今年这一现象却没有出现。目前房龄5年内转让的房源，降价出售的所占比例较小，反而有部分房东通过加价方式将营业税负担转移到买方身上；而房龄5年以上房源的转让，由于不受本次调控影响，买卖双方心态并无太大变化，成交价格基本稳定，目前市场上的成交房源也多以此类免交营业税的房屋，以及面积在90平方米以内的小户型为主。”
自今年宏观调控以来，交易清淡加上主管部门对房屋中介监管力度明显加大，中介行业波动不断。不少知名中介的内部人士都向记者透露，中介的日子“越来越不好过了”，甚至有的中介门店会连着多天出现“零交易”。在这种情况下，资金后援雄厚、发展策略明晰的大型中介企业开始进行吞食并购，以进一步扩大自身阵营，部分中小企业则不得不接受“整编”的命运。
郊区楼市谨慎前行
郊区楼市近些年的发展比较快，自2003年开始有了较快的增长，但因为过度依赖青岛市区客户的投资性需求，使得在宏观调控之后，市场一时陷入僵局。面对市场供应量的成倍放量而市区投资客在郊区楼市谨慎收手，郊区房地产开发企业如何应对日益清淡的成交量是必须认真思考的问题。
在新的宏观调控周期里，市区投资客谨慎收手，郊区楼市的开发策略亟待转变。今年，我市即墨出现了个别楼盘高调“降价”的消息，虽然最后证实是开发商策划的一场旨在夺取消费者眼球的促销事件，但还是在房地产市场引起了不小的波澜，同时也引起了我们对以往郊区楼盘销售思路的反思。
房地产宏观调控之后，青岛楼市的竞争变得越来越激烈，尤其是在郊区房地产市场。在市场不景气的形势下，在投资客大量收手的情况下，如何挖掘市场内部刚性需求，将成为开发商长期面临的难题。
外来地产低调进驻
与本地企业持谨慎态度相反的是，在宏观调控紧锣密鼓的背景下，外地房地产大鳄开始把目光转向了青岛市场。继天津顺驰、上海上实、香江创富等外地企业成功介入我市综合用地开发后，对青岛市场“觊觎”已久的房产大腕杭州绿城、深圳万科终于在2006年一偿夙愿，在经过周密的观察和调研后看准时机，分别在李沧东部和城阳市区锁定地块，正式加入青岛住宅开发市场。与此同时，北京、上海、河南等地的房产大牌公司纷纷进入青岛，或调研，或洽谈，进驻青岛房地产市场的决心极为迫切。
选择在青岛房地产市场徘徊不前的今年入市，充分表明这些企业对青岛后市相当看好。或许在它们看来，选择青岛地价理性回归、本土开发企业收缩战线的时候进入正是最佳时机。值得注意的是，品牌楼盘的相继亮相，除了给青岛楼市注入新鲜的血液，新一轮品牌楼盘的竞争也将不可避免地升级。明年这些楼盘将陆续上市，青岛购房者面对品牌楼盘时所表现出的热情程度尚值得关注。
对于房地产市场的调控逐渐步入正轨，并取得了明显效果。我们有理由相信，一系列调控政策的综合作用将推动房地产行业向着更加健康、可持续的方向发展；市场本身的健康发展与政府的适当引导调控相结合，必将惠泽百姓。
记者 刘海亮 青岛日报
